Comprar um imóvel financiado costuma começar com uma pergunta simples: “Quanto eu preciso ter de entrada?
A resposta, porém, não está apenas no preço anunciado do imóvel.
O valor da entrada pode depender do preço e da avaliação do imóvel, da modalidade de financiamento,
da capacidade de pagamento do comprador, dos recursos próprios disponíveis e, quando permitido, do uso do FGTS e de benefícios habitacionais.
Por isso, antes de escolher um imóvel pensando apenas na parcela, é importante entender como a entrada é formada e quais valores realmente precisam estar disponíveis para a compra.
O que é a entrada do financiamento imobiliário
A entrada é a parte do valor do imóvel que não será coberta pelo financiamento e deverá ser paga pelo comprador com recursos próprios e/ou, quando permitido, com recursos do FGTS.
De forma simplificada:
Valor do imóvel = entrada + valor financiado
Por exemplo, se um imóvel custa R$ 200 mil e, naquela operação, o financiamento aprovado for de R$ 160 mil, a diferença de R$ 40 mil será composta pela entrada.
Mas esse exemplo é apenas ilustrativo. Não existe um único percentual de entrada que sirva para todos os financiamentos.
As condições dependem da instituição financeira, da modalidade escolhida, do perfil do comprador e das características do imóvel.
Como o banco define quanto poderá ser financiado
O comprador não escolhe simplesmente quanto quer financiar.
A instituição financeira analisa a operação considerando, entre outros fatores, o perfil de crédito, a capacidade de pagamento e o próprio imóvel.
Na CAIXA, por exemplo, o imóvel passa por avaliação para verificar suas condições de enquadramento e seu valor.
A própria instituição explica que, para fins da operação, o valor considerado pode ser o menor entre o preço negociado e o valor apontado na avaliação.
Isso pode fazer diferença na entrada.
Um exemplo prático
Imagine um imóvel negociado por R$ 200 mil.
Se a avaliação utilizada na operação indicar um valor inferior ao preço negociado, o comprador poderá precisar
complementar a diferença com recursos próprios, além da parcela que já seria destinada à entrada.
Por isso, o preço anunciado não deve ser confundido com o valor que o banco necessariamente financiará.
A entrada pode ser paga com FGTS
Em determinadas situações, sim.
O FGTS pode ser utilizado como parte da entrada de um financiamento habitacional, desde que o comprador, o imóvel e a operação atendam às regras para sua utilização.
A CAIXA também informa que o saldo pode ser utilizado em outras etapas do financiamento,
como amortização ou pagamento de parte das prestações, conforme as regras aplicáveis.
Assim, a entrada de uma compra pode ser formada, por exemplo, por:
• recursos próprios;
• saldo do FGTS, quando permitido;
• benefícios ou descontos habitacionais, quando aplicáveis;
• combinação de diferentes recursos, conforme as regras da operação.
Isso significa que ter pouco dinheiro disponível na conta não necessariamente significa que a pessoa não possa financiar um imóvel. É preciso analisar o enquadramento completo.
E o subsídio no Minha Casa, Minha Vida
Para famílias que se enquadram nas condições do Minha Casa, Minha Vida, podem existir descontos que reduzem o valor necessário de recursos próprios.
O Ministério das Cidades informa que, na linha financiada do programa, famílias com renda de até R$ 5 mil podem receber descontos que,
conforme a região e as condições aplicáveis, podem reduzir ou até eliminar a necessidade de entrada com recursos próprios.
Também existem iniciativas como o MCMV Cidades, nas quais aportes públicos podem complementar a entrada ou reduzir o valor financiado, conforme as regras do programa e da localidade.
Então, quanto preciso ter de entrada
Não existe uma resposta única.
Para chegar a uma estimativa, é necessário analisar pelo menos:
1. Valor do imóvel
Quanto está sendo negociado?
2. Avaliação do imóvel
O valor avaliado é compatível com o preço da negociação?
3. Modalidade de financiamento
Quais são as condições aplicáveis àquela operação?
4. Perfil financeiro do comprador
Qual é a renda, a capacidade de pagamento e o valor de crédito aprovado?
5. FGTS
Existe saldo que pode ser utilizado e o comprador atende às regras?
6. Benefícios habitacionais
Há algum subsídio ou programa que possa reduzir a necessidade de recursos próprios?
7. Outros custos da compra
Quanto será necessário reservar além da entrada?
É essa combinação que determina a estrutura financeira da aquisição.
Antes de escolher o imóvel, faça a conta completa
Um erro comum é escolher primeiro o imóvel e só depois descobrir se a operação cabe no orçamento.
O caminho pode ser mais seguro quando o comprador conhece previamente sua capacidade financeira e estima quanto poderá precisar de recursos próprios.
Depois disso, é possível procurar imóveis que façam sentido para aquele cenário.
A diferença parece pequena, mas muda a lógica da compra:
não é apenas encontrar um imóvel que você gostou. É encontrar um imóvel cuja aquisição seja viável para você.
Conclusão
Entrada é planejamento, não apenas dinheiro disponível
A entrada é uma das partes mais importantes do financiamento imobiliário, mas não deve ser analisada isoladamente.
Se você está avaliando um imóvel, procure orientação profissional antes de assumir compromissos financeiros.
Uma boa intermediação ajuda a transformar informações dispersas em uma compra mais organizada, consciente e segura.
